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    楼市已沦为赌场,谁会是最后一棒?​

    2017-08-16 09:57:53    来源:龙王庄镇    浏览:1    回复:0    点赞:0

    楼市已沦为赌场,谁会是最后一棒?


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    楼市已沦为赌场,谁会是最后一棒?


    一个人如何在短时间内实现暴富?方法有两种。


    一种是彩票,坐等天上掉下一个巨大的馅饼;另一种,就是掠夺,一群人的亏损足以造就一个人的暴富。

     

    尤其在一个没有增量财富创造的年代,对存量财富的再分配,就成为了致富的唯一法门。蛋糕就这么大,就看看谁能切到更大的,谁能抢走别人的。

     

    这些年来,从来没有一种投资把戏像楼市这样,长达数年地陷入了全民狂欢。

     

    由于我国土地是公有制,房价暴涨之后,越早拿到土地使用权的人,就越是获利最大。在这种情况下,你不用付出什么辛苦的体力或脑力劳动,只凭加杠杆就能实现暴富。

     

    20世纪的美国,有个叫查尔斯·庞兹的人,忽悠大家向一个事实上子虚乌有的企业投资,许诺40%的利润回报。

     

    21世纪的中国,有个叫房地产的东西,一线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。

     


    对于政府的房地产市场调控政策目标,尽管做起来要达到并非容易的事情,因为两者是完全冲突的。就如不少报道所描述的,2016年一些城市房价之所以会那样疯狂,完全是住房投机炒作者过度杠杆炒作的结果。而这种房价过度炒作或房价上涨疯狂,一旦要遏制住,要让房价不暴跌几乎是不可能的事情,否则房地产市场投机炒作仍然会继续。现在政府要防止因为遏制房地产过度炒作可能导致房价大涨大跌,房价当然是不能下跌了。如果这样,要遏制房地产投机炒作或让住房投机炒作者退出市场是不可能的。这就是为何房地产市场调控政策出台之后,目前仍然有80%以上的城市房价还在上涨的原因所在。

    那么政府的房地产调控政策为何要把两个完全冲突的概念或目标(即遏制房地产投机炒作及防止房价大起大落)放在一起?因为事情很简单,面对中国这个以投机炒作为主导的市场(目前中国城市居民住房拥有率达90%),整个市场完全是由预期来决定,而不是由所谓的消费性供求关系来决定,政府的房地产调控政策要以防止房价大起大落为目标,目的就是要以此目的来稳定房地产市场的预期。只要市场的预期稳定了,房价当前不会下跌。政府房地产调控政策中的限价、限售等都是围绕着这个目标而出台的政策。

    因为房地产市场的价格预期稳定了,不仅房价不会下跌,甚至还会稍微上涨,这时住房的投机炒作者当然不会退出市场,甚至于还有可能进入房地产市场。比如,一二线城市调控政策出台,让住房投机炒作者无法进入市场,但他们可转移到三四线城市的房地产市场。也正因为房地产市场价格上涨预期的稳定,即使一二线城市房地产市场的火爆可以退出,但这种火爆很快就会转移到三四线城市。就目前的情况来看,就是如此。

    如果房价暴跌,整个房地产市场的价格上涨预期逆转,那么不仅会让一二线城市的房地产市场和金融市场风险暴露出来,也很快就会抑制房地产投机炒作者向三四线城市的房地产市场转移。如果这种情况出现,立即会让中国经济增长上行的态势戛然而止,也会让国内房地产市场、金融市场的风险暴露出来,让社会的矛盾与冲突加深。在这种情况下,政府要守住不发生系统性风险也是根本不可能的。

    所以,在当前的情况下,中国房地产市场要出现全面价格暴跌几乎是不可能的事情,一旦有发生这种情况迹象,政府的托市或救市政策也很快会出台。所以,当前一些城市楼盘及二手房价格腰斩,那么只是个别事件或现象,并非是一个全国性的普遍问题。

    不过,也正是政府这种不让房价大起大落的房地产调控政策,不让房地产市场价格上涨的预期逆转的政策,也会让现有政府的房地产调控“五限”政策实施的时间延续更长,而不是由于房价暴跌立即出台救市或托市政策。而当前的房地产市场调控政策延续实施的时间越长,可能对2016年这波房价上涨进入住房投资炒作者越是不利。这不仅在于这些住房投机炒作者在房价高位进入,进入成本高,而且在于这些住房投机炒作者对政府出来托市或救市的期望更大,更不愿意降低价格出售住房。而这样的一种胶着也正中政府房地产政策之下怀或达到政策目的,即以温水赌青蛙的方式套牢这些住房投机炒作者,把地方政府及房地产开发商的债务风险都转移掉。否则,房价暴跌,这些住房投机炒作者立即退出市场,要达到政策目的并非容易。

    还有,当前这些套牢的住房投机炒作者心中还有一个幻想,就是由于他们多以是高杠杆的方式进入,如果房价暴跌,他们都认为至多不要手中持有住房就可一了百了,如2008年美国的次贷者一样。所以,房价暴跌时立即出逃的概率更高。但实际上,中国的住房按揭贷款的责任与美国次贷者的按揭贷款责任完全不同。美国是有限责任,只要所持有的住房不要,其债务责任就可终止,但中国按揭贷款者则是无限责任。如果房价暴跌,中国这些投机炒作者无力归还按揭贷款时,不仅所持有的住房可能为银行所拍卖,而且拍卖所得扣除款项之后的债务还得还。在这种情况下,这批炒作住房者在房价暴跌时可能面临的风险会非常非常得高。这样,一个经济问题可能转化为政治问题及社会问题。对此,政府是不愿意看到。所以,中国房价暴跌的问题如何博弈是一个相当复杂的问题,而不仅是一个市场的问题。

    现在的楼市,有个很有意思的现象,大城市的人跑小城市去买房,小城市的人来买大城市的周边房。城里人下乡炒房、乡里人进城抢房。

     

    小城市的人笑大城市的人。你以为你买的是价值洼地?我们本地人看来就是深坑一个。先不论小城市根本不缺房,而且真有刚需要买房,新盘多的是,何必买你的二手房?

     

    大城市的人笑小城市的人。投机成立的前提是,能找到更有钱的人在更高的价位上来接盘。

     

    连农民都在买房了,以后你的房子还能卖给谁?最有购买力的,就是正在接盘的你们了。但偏偏你们自己,又是楼市的空头,将来是要抛售的。

     

    说来说去,楼市不就是一个擦肩相遇、互道傻X的赌场。


    让我们把视野放大、综观全球。

     

    目前,全球经济都是萎靡不振,经济增速严重下滑,各国央行放水能力都到了极限,紧缩大周期已经来临。

     

    在这种情况下,谁能保持泡沫最小,谁就能损失最小。换句话说,自家的泡沫越小越好,别人的泡沫越大越好。

     

    尤其是美国,希望中国持续地加杠杆了,美国才能宽松地降杠杆。

     

    而且现在美国要走强势美元战略了,这时候人民币的国际化,还有中国连年的贸易顺差就不能忍了。怎么办?

     


    只要中国的资产泡沫过大,资本自然会外流,美国再振臂一呼、加息缩表,自然有大笔资金转流美国。

     

    只要中国的资产泡沫过大,资本自然会脱实向虚,没有资金来源的实体经济谈什么“中国制造”,贸易顺差焉能持久?

     

    奥巴马想搞TPP,是想架空中国制造,如今他没搞成,反而我们自己可能要搞成了。


    不战而胜,是战争的最高境界;敌人内乱,是不战而胜的最好方法。


    让我们把视线收回、聚焦个人。这一切对于我们自身有什么影响?如果资产泡沫伤害了中国制造,会发生什么?


    中国制造业承担中国25%左右的就业人口,如果制造业走弱,服务业也会衰落,那么一旦失业潮开启,那么资产泡沫就会炸裂。

    要知道,中国现在家庭负债率已经达到了50%,就是说,相当多的购房者都是高负债、高杠杆的。

     

    那么如果他们失业,那么手里的流动资金还能支撑多久的房贷?那么支撑不下去之后,必会断供。

     

    在中国,无论楼市还是股市,都是羊群效应,极易被情绪感染,而非理智决策。所以,大家在买的时候都是一窝蜂地抢,抛的时候都是一连串地抛。

     

    那么到了这个时候,炒房的人,会因为止损而抛盘;而刚需者,也会因为担心失业而提前套现。

     

    任何金融属性的产品,一旦下跌,绝没有人愿意接盘;一旦开跌,就得跌回解放前。所以,你可以看到我们国家为什么会前有各种各样的楼市调控大招,后有如火如荼的金融去杠杆,配有逐渐向紧的货币政策。

     

    目的有二,一是化解泡沫,在爆炸之前先拆弹;二是固化泡沫,为拆弹来争取时间。

     

    你要知道,泡沫的控制与否,关系的不止是国家发展大计,更是我们每一个人的切身利益。无论有房无房,都将不可避免地卷入其中。


    现在的楼市有三个很有意思的现象。

     

      一是一边中央不断调控加码,另一边地方却在购房有奖。

      一是新闻里轰炸房价花式下跌,实际上房价却在悄悄上涨。

      一是一边是富人们纷纷套现离场,一边是穷人们抢房大战再起高潮。

     

    其实,这都因为是一场赌局,空头与对头的博弈对于地方政府来说,房地产就意味着钱。土地财政的六成,是要靠房地产来支撑的。

     

    而钱就意味着政绩,有了土地财政收入,才能修地铁、修高速、建学校、建医院。而且地方政府之间有竞争。你不赚这钱,反而打压楼市,资金就会流向其他城市,让你的竞争对手获得升迁的机会。

     

    更何况,对于一些三四线小城市来说,还面临着去库存压力,还需要一拨人来为国接盘呢。而开发商更是不乐意房价降的,因此,他们一边在新闻里放出房价下跌的“烟幕弹”,一跪地乞求的可怜姿态,迷惑公众的视线。


    一方面,能让中央以为调控效果已现、可以减轻政策力度,一方面,能让公众以为房价已经下跌、抄底机会来临。另一边,他们却是使出了各种花招,来抬高房价。

     

    比如开发商蓄客500个,就放出50套房源。这时候你看到人山人海的场面怎么办?叫号选房只给你10秒钟时间,你说你紧不紧张?多重压力下,穷人能不抢房吗?房价能不涨吗?


    但实际上,开发商已经快扛不住了,很可能要还不起债了!

     

    截至目前,房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元,其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示,2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。

     

    更有甚至,有开发商冒充购房者,申请到银行贷款,从银行手里套取现金,用这笔钱来解决资金周转的燃眉之急。之后,开发商再将这种贷款抵押的房子“一房二卖”,再卖给其他人。

     

    在这样的情况下,你现在进场了,你以为你遇到价值洼地了,你以为你捡到宝了。

     

    有一种财富,叫纸面财富。有一种高潮,叫颅内高潮。

     

    在你杠杆致富的美梦背后,是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。

     

    一二线城市还有资金、人口的支撑,而那些三四线小城市,明明没有什么发展潜力了,可是房价竟然还一路上涨,那完全就是炒高的价格,蕴藏着巨大的风险。

     

    银行已经拒绝背锅了,在限贷方面层层加码。现在不少银行已经取消了首付优惠,还停发了二套贷。

     

    当地方政府已经凭借去库存成功解套,当开发商已经胜利回款收回成本,当大户和上市公司们已经套现离场。


    偌大的赌场之中,剩下的还有谁呢?



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