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    什么是小产权房?

    2017-08-16 10:22:25    浏览:5    回复:0    点赞:2



      什么是小产权房?“小产权房”就是建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造出售的房子。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。“小产权”不真正构成严格法律意义上的产权,小产权房并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

      小产权房有以下三种类型

      第一类小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

      第二类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

      第三类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

    所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做乡产权房。

    对小产权的解释归纳起来主要有3种解释,目前面临整治的小产权房,指的是下面的第三种。

    第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

    第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

    第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

    第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

    从价格看,乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。

    从住房形态看,一样是普通住宅。

    从买卖手续看,没有缴纳商品房买卖的契税。

    从使用成本看,物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

    从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理,服务管理水平不是很高。


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